משכנתא למשפרי דיור — מכירת הדירה הנוכחית וקניית הבאה

משפרי דיור הם משפחות שכבר בעלות דירה ומעוניינות לעבור לדירה אחרת — גדולה יותר, באזור אחר או מתאימה יותר לצרכיהם. במקרה כזה חלה על הרוכשים הגדרה שונה מזו של דירה ראשונה: "דירה חליפית", ועליה חלים כללי מימון שונים.

מהי דירה חליפית ומה אחוז המימון עליה?

דירה חליפית היא דירה הנרכשת כאשר לרוכשים כבר יש דירה קודמת, בדרך כלל תוך התחייבות למכור אותה בתוך פרק זמן מוגדר. על פי הוראות בנק ישראל, אחוז המימון המרבי במקרה כזה הוא עד 70% משווי הנכס הנרכש, נמוך יותר מהתקרה של דירה יחידה.

שני תרחישים נפוצים

• מכירה לפני קנייה: הדירה הנוכחית נמכרת תחילה, וההון המתקבל משמש כהון עצמי לדירה החדשה
• קנייה לפני מכירה: רוכשים דירה חדשה בעוד הדירה הנוכחית עדיין בבעלותם, לרוב תוך שימוש בהלוואת גישור

הלוואת גישור — מתי היא רלוונטית?

כאשר מועד הרכישה קודם למועד המכירה, ניתן להיעזר בהלוואת גישור המובטחת בשעבוד הדירה הקיימת, עד להשלמת המכירה בפועל. זהו כלי גמיש אך יש לתכנן אותו בזהירות, שכן הוא מוסיף עלות ריבית לתקופת הביניים.

בניית תמהיל מותאם

משפרי דיור נהנים לרוב מגמישות רבה יותר בבניית תמהיל המסלולים בזכות ההון העצמי הגבוה יחסית שנוצר ממכירת הדירה הקודמת. עם זאת, יש לבחון את יחס ההחזר החדש מול ההכנסה, ולוודא שההלוואה החדשה מתאימה ליכולת ההחזר לטווח הארוך.

1. בדיקת שווי הדירה הנוכחית מול שמאי או מתווך מקצועי
2. החלטה על סדר הפעולות: מכירה תחילה או קנייה תחילה
3. בחינת הצורך בהלוואת גישור
4. בניית תמהיל מסלולים לתקופת ההלוואה הנותרת

מומלץ לבדוק מראש את ההחזר החודשי הצפוי בעזרת מחשבון החזר חודשי ולבחון את התאמת ההלוואה ליכולת ההחזר שלכם.