הון עצמי למשכנתא — מה נחשב ואיך מגיעים אליו

הון עצמי הוא הסכום שהרוכשים מביאים מכיסם לצורך השלמת עסקת הרכישה, מעבר לסכום המשכנתא שמאשר הבנק. גובה ההון העצמי הנדרש נגזר ישירות מאחוז המימון המרבי המותר בהתאם לסוג הדירה הנרכשת.

כמה הון עצמי צריך, לפי סוג הדירה?

על פי הוראות בנק ישראל, אחוז המימון המרבי משתנה בהתאם להגדרת הנכס: עד 75% לדירה יחידה, עד 70% לדירה חליפית, ועד 50% לדירה להשקעה. המשמעות היא שההון העצמי הנדרש הוא ההשלמה לאחוז זה — כלומר לפחות 25%, 30% או 50% בהתאמה משווי הנכס.

• דירה יחידה: הון עצמי של לפחות 25% משווי הנכס
• דירה חליפית: הון עצמי של לפחות 30% משווי הנכס
• דירה להשקעה: הון עצמי של לפחות 50% משווי הנכס

חשוב לזכור: הוצאות נלוות

מעבר להון העצמי הנדרש למשכנתא עצמה, יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות כגון מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, עמלת תיווך (אם רלוונטי) ועלויות מעבר דירה. מומלץ לתקצב הוצאות אלו בנפרד ולא להסתמך רק על ההון העצמי המינימלי הנדרש למשכנתא.

ממה מורכב ההון העצמי?

• חסכונות עצמאיים בעו״ש, בפיקדונות או בקרנות נזילות
• כספי קרן השתלמות בת פדיון, בהתאם למגבלות המס הרלוונטיות
• מענק או הלוואה ממשפחה — כדאי לבדוק את דרישות הבנק לגבי מסמכי הצהרה
• תמורה ממכירת נכס קיים, במקרה של משפרי דיור

איך בונים תוכנית חיסכון להון עצמי?

מומלץ להגדיר יעד ברור מראש, לבחון את קצב החיסכון החודשי הנדרש ולשקול אפיקי חיסכון מתאימים לטווח הזמן שנותר עד הרכישה המתוכננת. ניתן להיעזר במחשבון הון עצמי כדי להבין את הפער בין החיסכון הקיים ליעד הנדרש, ולבחון גם את היכולת החזר הכוללת לפני קבלת החלטה.

מי שמתכנן דירה ראשונה יכול לקרוא בהרחבה במדריך משכנתא לדירה ראשונה, ומי ששוקל דירה נוספת יכול לעיין במדריך משכנתא למשקיעים.